Esta dúvida, além de recorrente, é muito importante ser sanada pois pode mudar muitas questões. Caso o prazo seja colocado de forma aleatória, isto pode significar diversos “prejuízos” e até perda de alguns direitos ao Locador (Proprietário do Imóvel).

Segundo a lei do inquilinato, atualmente temos 2 tipos de nomenclaturas quando falamos de tempo de contrato de locação, são eles:

1) Prazo Determinado
2) Prazo Indeterminado

Prazo Determinado

Quando falamos em prazo determinado significa que o imóvel possui acordado início e fim, e este contrato ainda encontra-se “em vigência”, ou seja, ainda não findou-se o prazo de locação determinado em contrato.

Prazo Indeterminado

O contrato de aluguel conhecido por possuir um prazo indeterminado ganha este nome no momento que o tempo de contrato de aluguel estipulado entre as partes finaliza

– Encerrado o prazo contratado é considerado um aluguel  vigente de Prazo Indeterminado.

Isto não significa que o contrato é rescindido automaticamente, pelo contrário. Aqui ficam algumas questões importantes para refletir sobre o Tempo de Contrato de Locação que você irá utilizar no seu aluguel.

Segundo a Lei do Inquilinato, temos a classificação que diferencia em geral 2 tipos de contratos.Os que possuem prazo igual ou maior a 30 (trinta) meses e os que possuem prazo inferior aos 30 (trinta) meses. Isso muda toda a regra do jogo e você vai entender um pouco melhor à seguir como isto funciona na prática.

Contratos ajustados por prazo de 30 (trinta) meses ou mais

Nesta modalidade com de tempo de contrato de locação, que é a mais utilizada, determina deveres e direitos entre o inquilino e o locador, de forma que garanta o equilíbrio entre as partes praticantes do contrato.

Dito isto, vale entender quais são as questões prioritárias desta modalidade:

Deveres entre as partes:

1) A locação só pode ser desfeita / rescindida pelo Locador nas seguintes condições:

• decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos
• para realização de reparos que são considerados urgentes pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com o locatário residindo no imóvel, ou, que ele não aceite que sejam executadas.
• mútuo acordo
• decorrência da prática de infração legal ou contratual

Fora estas condições, o contrato deverá ser cumprido na íntegra pelo tempo que foi acordado e, imediatamente após ao fim do contrato, ele automaticamente se torna INDETERMINADO.

Se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem o locador solicitar o imóvel de volta, ele fica se torna um contrato por tempo indeterminado.

Nesta modalidade não é necessário nenhuma notificação ou aviso para que o contrato seja finalizado.

Após se tornar indeterminado, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do inquilino.

Contratos ajustados por prazo inferior a 30 (trinta) meses

Nos contratos com tempo de contrato de locação com prazo inferior a trinta meses, temos algumas  regras que se modificam quando falamos em rescisão do imóvel.

Além dos casos descritos acima como: acordo mutuo, falta de pagamento, infração contratual e a fim de reparos, existem outras particularidades no prazo inferior aos 30 (trinta) meses que iremos listas abaixo.

• Decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo inquilino estiver relacionada com seu emprego
•  Se pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não possua, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel próprio
•  Imóvel que for solicitada a demolição para realização de obras do Poder Publico, que aumentem a área em no mínio 20% , ou se o imóvel for para pensão ou hotel, deve aumentar 50%
• Se a vigência da locação passar de 5 (cinco) anos
• Na hipótese de retomada, seja para uso próprio, ou pelas questões do poder público, deverá o retomante comprovar ser o proprietário do bem, promissário comprador ou cessionário, em caráter irrevogável , com imissão na posse do imóvel e título registrado junto a matrícula do mesmo.
  
  Vale aqui ressaltar um ponto importantíssimo!!!Nos casos de locação por prazo inferior aos 30 meses, o locador só pode reaver o imóvel nas condições acima descritas. Na prática, caso não ocorra nenhuma questão conforme informado acima, nos contratos com prazo inferior aos 30 meses, o Locador, apenas pode reaver o imóvel após o Prazo de 05 anos, o que muitas vezes não é viável à pessoa que tem outros planos para o seu bem. Rescisão contratual por parte do LOCATÁRIO

  A rescisão contratual pode acontecer a qualquer tempo pelo Inquilino, desde que ele pague uma multa contratual para rescindir o aluguel. Já o proprietário, como vimos anteriormente, não tem esse direito se não houver nenhum motivo dos acima descritos.

  **Importante**
  
  Existe, em todos contratos, a possibilidade de colocar uma cláusula que isenta o Locatário da multa após certo período. Ela é válida, porém muitas pessoas acreditam que ela é prevista diretamente na Lei, o que não é o caso.

  Existindo esta cláusula no contrato e o mútuo acordo, ela pode sim ser considerada. Caso contrário, será cumprido o contrato total, conforme previsto no documento da locação.

  Dito isto e visto que temos diversas peculiaridades à respeito dos contratos de locação residencial, vale lembrar que é importante ter um profissional que possa auxiliá-lo nesta missão, assim você economiza tempo e dinheiro, evitando cair em armadilhas que possam ser desagradáveis e onerosas.

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