Em meio a uma recuperação em termos de lançamentos e vendas de unidades novas ao longo dos últimos meses, o mercado brasileiro de incorporação e construção de imóveis pode também celebrar a consolidação, na prática, de um arcabouço jurídico que garantiu maior segurança para as operações. Em dezembro passado, completaram-se três anos da edição da chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/18), que estabeleceu uma série de mecanismos e instrumentos protetivos das relações entre empresas e compradores. O saldo positivo da nova realidade representada pela lei pode ser identificado num maior equilíbrio do mercado, com benefícios para todas as partes envolvidas.
A Lei do Distrato, entre outros pontos, disciplina as condições sob as quais imóveis vendidos na planta podem ser devolvidos às respectivas construtoras. O texto determina, por exemplo, os percentuais a serem restituídos a compradores desistentes e que a devolução só deve ser feita depois de finalizada a construção. Essas previsões legais deram fim a uma dinâmica que era extremamente prejudicial para o mercado imobiliário: antes da Lei do Distrato, discordâncias entre as partes a respeito de valores a serem devolvidos e as circunstâncias desse processo não raramente iam parar na Justiça. Assim, situações com grande repercussão sobre o fluxo de caixa das empresas e o cronograma de entregas para os compradores que mantinham seus contratos ativos acabavam reféns de uma jurisprudência errante, criada caso a caso.
Como não havia lei específica para o distrato, as empresas não tinham como contar com planejamentos financeiros adequados para suas obras. Houve casos — não poucos — em que as construtoras foram confrontadas com pedidos de distrato de mais de 50% das unidades vendidas na planta. Tendo que devolver os respectivos valores, logo após a assinatura do distrato, muitas não tiveram caixa suficiente para simultaneamente arcar com as despesas das obras, atrasando as entregas e prejudicando os demais compradores. Uma grande quantidade de construtoras não aguentou e quebrou, principalmente durante a crise que acometeu o mercado nos anos anteriores à edição da Lei 13.786/18. Imagine-se o número de pessoas afetadas.
A nova lei significou, ainda, a interrupção de um esquema deletério para o mercado: uma espécie de indústria do distrato, que parece ter se aproveitado da falta de regras para lucrar com a quebra dos contratos. Sem previsões legais que coibissem a prática, muitos compradores celebravam o distrato na época de crise que derrubou os preços dos imóveis para garantir a devolução de valores que poderiam ser aplicados em unidade mais barata de outro empreendimento. Agora, a Lei do Distrato inviabiliza essas ações, à medida que só prevê as devoluções após a conclusão das obras. Em outros termos, o texto legal esvaziou as vantagens do esquema para os especuladores, favorecendo quem realmente contribui para a saúde do mercado imobiliário brasileiro.
Mais um aspecto relevante da Lei 13.786/18 é o fato de estabelecer regras para que as construtoras possam descontar, das devoluções relativas aos distratos solicitados, despesas extras, como taxas de corretagem e de fruição (estas últimas aplicáveis aos casos em que o comprador já morou durante algum tempo no imóvel objeto do distrato, numa espécie de cobrança de aluguel). Assim, a lei ajuda a preservar uma boa gestão financeira dos custos das empresas. Adicionalmente, a legislação determinou que as empresas apresentem um quadro-resumo (com textos bem claros e destacados) nos contratos com a compilação das informações mais relevantes sobre o empreendimento que está sendo construído e comercializado.
Amarrando todas as “pontas soltas” que prejudicavam as operações, a Lei do Distrato inaugurou uma nova fase para as relações entre os entes do mercado incorporador nacional. A lei trouxe segurança para a incorporadora, protege o mutuário em caso de atraso na entrega da obra e evita que o interesse de quem faz o distrato se sobreponha ao do cliente adimplente, que honra os pagamentos. Com sua abrangência e clareza, nos últimos três anos, a lei assegurou melhor equilíbrio na relação contratual entre empresas e compradores — e ainda dirimiu os processos sobre distrato no Judiciário. Com a Lei do Distrato, a regra é clara.
